8 de enero 2022
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Las empresas urbanizadoras del país se fijaron la meta de construir 2500 casas en 2022, luego que pudieron edificar y entregar unas 2000 unidades en 2021, según datos oficiales aportados por la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (Cadur).
“Para el 2022, esperamos un crecimiento de más del 25%”, aseguró Félix Baltodano, presidente de la organización, que espera ofrecer casas con precios que van desde 40 mil hasta 250 mil dólares.
Si se cumple esa meta, el sector habrá regresado al desempeño de 2011 y 2012, cuando las empresas afiliadas a la cámara lograron colocar 2500 viviendas por año.
En 2016, las empresas urbanizadoras colocaron cinco mil casas anuales, (y seis mil en 2017) gracias a los fondos hipotecarios aprobados por la banca comercial del país, más algunas inversiones del Instituto Nicaragüense de Seguridad Social (INSS), y préstamos internacionales.
La crisis sociopolítica provocada por la represión del régimen en 2018, agravada por los efectos recesivos de la pandemia de covid - 19, frenó el crecimiento del sector, que se vio abocado a limitar su actividad, mientras esperaban la llegada de tiempos mejores, lo que se tradujo en tres años (2018 a 2020), colocando apenas mil casa por año.
Luego de dos años de tímidos desempeños, los urbanizadores esperaban que el préstamo de 171.7 millones de dólares aprobado por el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE) entrara a tiempo para apuntalar el desempeño de 2021, pero no fue así, por razones que no les han sido informadas.
Ese monto está destinado a financiar subsidios habitacionales completos, de 7000 dólares cada uno, para 7000 familias en situación de extrema pobreza, así como créditos y subsidios en condiciones favorables para construir y adquirir otras 11 660 viviendas.
En la Resolución PRE-70/2021, el presidente ejecutivo del BCIE, Dante Mossi, autorizó ampliar, hasta por doce meses, el plazo para comenzar a desembolsar los recursos del préstamo para financiar el Programa Nacional de Construcción de Viviendas de Interés Social, con lo que ahora el desembolso puede comenzar en cualquier momento del año, hasta el 8 de septiembre inclusive.
“Desconozco esa Resolución, pero espero que el desembolso se apruebe pronto, porque eso vendrá a dinamizar la industria”, aseguró el presidente de Cadur, Félix Baltodano.
“No creo que desembolsen hasta septiembre, porque eso mataría al sector”, dice una fuente que representa a una empresa socia de la cámara. En este momento se está elaborando y gestionando una treintena de proyectos de interés social (hasta 18 000 dólares de precio), que no se pueden hacer sin fondos que otorguen financiamiento de largo plazo para las familias.
Esta fuente explicó que las empresas privadas que integran la cámara, no tienen ninguna posibilidad de gestión o cabildeo ante el Banco Centroamericano, porque el titular del préstamo es el Gobierno de Nicaragua, a través del Instituto Nicaragüense de la Vivienda Urbana y Rural (Invur), y no ellos.
Volver a 2017
Mientras el BCIE decide si desembolsa esos recursos de aquí a septiembre, las empresas de la cámara -cuya membresía creció 24% en 2021- esperan que la alta liquidez que acumulan los bancos, se materialice en un aumento de los montos destinados al crédito hipotecario.
El gremio tiene razón para confiar en que se cumplirá esa previsión, siendo que una parte de las 2000 casas construidas en 2021, se financió con el remanente de un préstamo anterior del BCIE, y el resto, con fondos de la banca comercial.
De forma específica, la fuente confirmó que parte de los recursos locales se usaron para financiar varios proyectos nuevos del segmento de 70 000 dólares durante el segundo semestre, “y se movieron bien”, lo que esperan, sirva de incentivo para que la banca local siga destinando recursos al crédito hipotecario.
“Los bancos tienen mucha liquidez, así que están interesados en colocar recursos entre los clientes que consideran buenos pagadores. En este momento los vemos más agresivos para colocar; más abiertos a considerar nuevas ideas ”, dijo la fuente empresarial.
El gremio sabe que hará falta más tiempo para regresar a los niveles de 2017, año en que la banca destinó la suma más alta (714 millones de dólares) para financiar hipotecas.
Ese monto disminuyó en 2018 y 2019, cuando la salida masiva de depósitos del sistema, obligó a cerrar el financiamiento bancario, por precaución, a lo que se le sumó la inseguridad generada por la toma de tierras, y el pesimismo que generó la caída del turismo. En esos años no hubo préstamos ni para urbanizadores, ni para las familias, y apenas sí para algunos clientes muy específicos y comenzó a aumentar paulatinamente en 2020 y 2021.
La caída de hasta 30% en el precio de las propiedades, que informó la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes y Raíces (Canibir), en junio de 2019, fue el momento más bajo del sector, y afectó la colocación de nuevos préstamos y, por consiguiente, la construcción de nuevas viviendas.
Los precios se estabilizaron en 2020, cuando ya no había bienes adjudicados a los bancos (en referencia a las propiedades que los clientes devolvieron a partir de 2018, porque no podían pagarlas, y se vendieron a precio de ganga), y Cadur se reunió con los peritos valuadores para revisar los parámetros que usaban para valorar las propiedades, “y garantizar que la banca tuviera buen respaldo para sus créditos”, dijo la fuente.
Al final, la mora del sector vivienda no excedió el 5%, y poco a poco fue creciendo la confianza (y la necesidad de colocar recursos) de los bancos, que fueron reabriendo el financiamiento. En principio, el que está destinado a los clientes finales, y a partir de 2021, a los desarrolladores, para labores de movimiento de tierra, urbanizar las propiedades, etc.
Prueba del crecimiento de esa confianza, es que en este momento se puede encontrar préstamos con una tasa de interés del 9%; prima del 10% al 15%, y 20 años de plazo.
