24 de septiembre 2015
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The Mortgage Store (TMS o Tienda de Hipotecas, como también es conocida la empresa en español) apunta al mercado nostálgico integrado por nicaragüenses que viven en Florida y California, como uno de los principales clientes potenciales para colocar su portafolio de propiedades que pueden ser subastadas en línea.
“En este momento estamos completando nuestra base de datos, para ofrecer esas propiedades a miles de clientes en Florida y California, entre ellos muchos nicaragüenses que están pensando regresar al país para retirarse aquí. También haremos mercadeo local e internacional, especialmente en Canadá, donde hay mucho interés por Nicaragua, para encontrar compradores”, explicó Eddy Marín Ruiz, propietario de TMS, en entrevista para el segmento ‘Cuentas Claras’, del programa de TV ‘Esta Noche’, que transmite Canal 12.
Este lunes 28 de septiembre, cuando esté listo el sitio web www.tmsbid.com los interesados podrán explorar un listado inicial de 200 a 300 propiedades disponibles, viendo fotos y la documentación legal de la misma, así como su ubicación geográfica, con la intención de incentivar a los interesados a venir a Nicaragua para que vean las propiedades por ellos mismos.
La alianza de TMS con la californiana LFC, ayudó a poner a Nicaragua en el mapa internacional de las subastas electrónicas de propiedades, lo que abre nuevas posibilidades tanto para quienes quieren vender una propiedad, como para quienes se dedican al negocio de bienes raíces.
“LFC ya ha realizado subastas en Costa Rica, pero quiere usar esta experiencia en Nicaragua para ampliarse por Centroamérica”, dijo Marín.
Dados los problemas de seguridad jurídica existentes en Nicaragua, una vez que una propiedad se inscribe en el sistema, los abogados de la Tienda de Hipotecas investigan la historia registral de la misma, aunque Marín reconoce que invitan al comprador a contratar un abogado por su cuenta, para que realice sus propias diligencias.
Presencia global
El emprendedor explica que la empresa está creando una base de datos sobre propiedades en venta en Nicaragua, que compartirá con LFC, para que ésta las saque a subasta entre su amplia base de compradores, domiciliados principalmente en Estados Unidos, aunque su clientela puede ubicarse a lo largo y ancho del globo terrestre.
“LFC está en el negocio de subasta de propiedades desde hace 35 años, y los últimos diez, las hemos efectuado únicamente en línea. Hemos representado a The Coca Cola Company, Deustche Bank y Trump Organization”, explicó William W. Lange, Presidente de LFC.
La meta inicial de la Tienda de Hipotecas es sacar a subasta unas 300 propiedades de todo el país, aunque la demanda es mayor en la zona suroriental del territorio, especialmente en las de mayor interés turístico. “Tenemos propiedades en Ometepe, Managua, San Juan del Sur, Gran Pacífica y varios desarrollos nuevos en las costas del país”, explicó Marín.
Lo siguiente es efectuar una labor de mercadeo para buscar clientes interesados dentro y fuera del país (Marín refiere que desde www.fre.com el sitio web que usa LFC para efectuar las subastas, han podido encontrar compradores en sitios tan distantes como España, Dubai e Inglaterra), y proceder a la subasta propiamente dicha. “La experiencia muestra que 45 días es el tiempo apropiado para efectuar la subasta”, explicó.
Los compradores que decidan entrar en la puja deben ofrecer un depósito del 2% del valor inicial de la propiedad, como garantía de que si ganan, realmente comprarán la propiedad. El vendedor por su parte, establece un precio secreto de reserva (un mínimo), debajo del cual no puede haber negociación… a menos que él cambie de parecer, si es que los compradores no se acercan a ese precio.
Una vez cerrada la puja, el sistema informa al ganador y a los perdedores, a los que permite efectuar nuevas ofertas, lo que termina beneficiando al vendedor. Lange mostró cómo eso permitió, por ejemplo, que una propiedad que había recibido una oferta de US$335,000 terminara vendiéndose en US$375,000 al ampliarse las pujas.
Marín hizo énfasis que su empresa no pretende sacar del mercado a los corredores de bienes raíces, sino ofrecerles una plataforma en la que ellos mismos puedan colocar las propiedades que les han sido confiadas para su venta. La comisión, que corre por cuenta del comprador, puede llegar a ser del 5%.
Financiando hipotecas
La empresa comenzó en realidad financiando hipotecas. En principio, con la idea de prestar dinero por 1 a 2 años, a nicaragüenses o extranjeros que tuvieran un terreno y necesitaran financiar la construcción de un proyecto residencial, comercial, o turístico.
“Nosotros ponemos en contacto a los demandantes de crédito con las fuentes particulares (inversionistas, ‘hedge funds’ o fondos de protección), después de llevar a cabo un análisis sólido de cada solicitud”, explicó Marín.
La idea es que cuando la construcción esté hecha, el cliente busque un préstamo con un banco, les devuelva a ellos el crédito recibido, y se quede pagando una hipoteca a largo plazo. Si el cliente no consigue un préstamo bancario en ese tiempo, le extienden el plazo para que lo consiga.
La empresa dice que se encarga “del proceso de construcción de cada proyecto a ser financiado”, lo que incluye elaboración de planos arquitectónicos, presupuestos, ejecución y supervisión del mismo para asegurar su calidad, de modo que sea atractivo para el banco cuando el cliente salga a buscar la hipoteca.
También se dedican al manejo de cartera, lo que puede incluir recuperación, liquidación o refinanciamiento a largo plazo. “Lo que queremos es que el crédito se quede en Nicaragua”, aseguró.
Aunque en este momento no se han puesto en contacto con la bolsa de valores, Marín dice que no descarta en el futuro, convertir las hipotecas en paquetes de valores que puedan ser transados en el mercado bursátil.
