16 de septiembre 2022
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La nueva Ley de Bienes Raíces, presentada y aprobada en apenas tres días por la Asamblea Nacional de Nicaragua subordinada al control de Daniel Ortega. representa un incremento en los costos de operación del sector que pretende aumentar los ingresos de la Dirección General de Ingresos (DGI), con el pretexto de satisfacer los requisitos dictados por el Grupo de Acción Financiera Internacional, (GAFI), opinan tres agentes económicos que dieron declaraciones a CONFIDENCIAL, a condición de anonimato.
Un profesional que se verá afectado por esos cambios, dijo que sus colegas ven “con preocupación” los gastos adicionales que tendrán que hacer para llevar una contabilidad, conservar diez años de registros; presentar a la Unidad de Análisis Fiscal (UAF), cualquier informe que pidan; gastar 150 dólares para certificar a cada uno de sus agentes, y tener que poner la licencia en un lugar visible… lo que implica tener una oficina física, pagar un local, y todos los gastos asociados con ese orden.
El jueves ocho de septiembre, la edición número 169 de La Gaceta, publicó la Ley 1129, Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua, que derogó la Ley 602 que, con el mismo nombre, había sido aprobada por la Asamblea Nacional el 29 de mayo de 2007, y publicada en La Gaceta número 132, del 12 de julio de 2007.
“El sector de bienes raíces estaba sin ley, porque había una, pero no era operativa. Nació muerta porque el Ministerio de Fomento, Industria y Comercio (Mific), que era su regulador, nunca mostró interés para entregar las licencias, así que nadie tenía licencia. Ahora, esta tiene carácter obligatorio: te afiliás o te afiliás al Mific”, sentenció el profesional citado antes.
“La nueva ley es muy similar a la anterior, aunque cambian algunos conceptos y elementos de fondo. En este momento, toca esperar que se dicte la regulación de esta ley, para ver por ejemplo, cuáles serán los requisitos para la licencia, aunque igual podrían dejar los mismos”, especuló.
Explica que la intención del texto legal ahora derogado era “profesionalizar a la gente, al punto que decía lo que teníamos que saber; los cursos y las disciplinas que debíamos manejar. Aquella ley nos ponía como asesores, con más responsabilidades, pero ahora nos deja como simples intermediarios”, reconoció.
Nuevos cobros para operar en sector de bienes raíces
Esta fuente relata que están “muy asustados” por las tarifas que impone la Ley 1129, comenzando por los 400 ‘pesos centroamericanos’ (una ‘moneda’ creada en 1961, que solo sirve como unidad de cuentas, y que equivale a un dólar) para obtener -o renovar- una licencia de corredor de bienes raíces, en el caso de las personas jurídicas, y de 200 dólares para las personas naturales.
También habrá que pagar 150 dólares por un curso que permite certificarse como corredor de bienes raíces, además de otros 150 dólares por cada agente que la empresa quiera certificar. En contraste, el artículo 16, inciso 2 de la ley derogada, indicaba que “la licencia tendrá un valor correspondiente al costo del material y a los gastos administrativos que se incurran en la expedición de la misma”.
El otro gran cambio que observa el sector es que a la nueva versión de la ley que los regula “le metieron lo del control de la UAF”, toda vez que las reformas a esa ley los incluye a ellos como sujetos obligados.
Un catedrático universitario en temas de control de empresas, explicó que esta nueva ley es “para cumplir con el GAFI. La presión es muy fuerte en Nicaragua: no solo la presión fiscal, (todos los entes andan imponiendo multas. Ahorita hay demasiada presión fiscal y la dictadura está castigando a las empresas con multas) también está la presión regulatoria”.
Al respecto, un abogado experto en temas financieros, explica que “el GAFI, en su sección latinoamericana, más conocida como Gafilat, se ha convertido en el instrumento justificador más eficaz para que la dictadura de los Ortega-Murillo implemente una feroz política de represión contra la sociedad civil y contra todos los ciudadanos opositores en Nicaragua”.
Nueva ley, en nombre del GAFI
El letrado incluye en ese marco la promulgación de “esta ley para regular a los agentes inmobiliarios que ofertan la venta y alquiler de bienes raíces, con la cual busca someterlos a mayor control -al igual que los oenegés- y probablemente sacar del negocio a todo aquel agente inmobiliario que sea desafecto a la dictadura, y todo, por las recomendaciones del GAFI”.
Lo dice pensando en que “el GAFI hace recomendaciones bajo el criterio de prevención del riesgo (financiero, bancario, monetario, etc.), pero la dictadura aplica las leyes con un criterio de represión feroz, para perseguir a los oenegés, y a los opositores; para quienes además aprobó la Ley de Agentes Extranjeros y la Ley de Ciberdelitos, con lo cual acusa de agente extranjero -y por tanto traidor a la patria- a todo opositor que haga una consultoría con un organismo internacional, o reciba fondos para promover la democracia, el periodismo, etc.”.
Por su parte, el profesional de bienes raíces dijo que el sector recibió “con sorpresa”, la propuesta del Ejecutivo; que fuera con carácter de urgencia, y que el proceso entero durara tres días. “Quizás sea por la visita del GAFI, que pide incluir al sector de bienes raíces, pero no sé si imponen tantos requisitos”, inquirió.
Su criterio es que ellos no manejan “tanta plata como los joyeros, los vendedores de autos, o los urbanizadores y desarrolladores, a los que también deberían obligar a tener una licencia, porque ellos sí mueven mucha plata. El hecho que no los incluyan genera suspicacia”, confesó.
Mientras buscaban estrategias para recuperarse de la caída del mercado inmobiliario, este profesional admite que “siempre hay transacciones, pero en menor escala. Las viviendas de interés social son las que más se mueven, incluso en las ferias”, a la vez que “son pocas las casas de lujo que están entrando al mercado. Lo que sí hay es venta de casas usadas, terrenos, fincas”, etc.
La presión a las empresas en Nicaragua
El Gobierno de Nicaragua recaudó más de 125 600 millones de córdobas (equivalentes a más de 3500 millones de dólares) entre enero de 2021 y marzo de 2022, y prevé mantener altas tasas de crecimiento de la recaudación tributaria en el resto del año, explicó en julio pasado un experto en temas macroeconómicos, que habló con CONFIDENCIAL, que denominó lo que sucede como “presión desmedida sobre las empresas”.
Desde el inicio, el sector privado dijo que la reforma tributaria de marzo de 2019, aprobada por la aplanadora del Frente Sandinista en la Asamblea Nacional, tendría un solo ganador: el Gobierno. Los números y los tiempos le dieron la razón. Ahora, se debate cuál es el resultado para las empresas, que critican especialmente el verse sometidas a un ambiente de acoso permanente, que hace dudar de la viabilidad de operar en Nicaragua.
En 2018, la Administración de Daniel Ortega decidió unificar las bases de datos, tanto la fiscal, con la de las alcaldías, y el Registro de las Personas, etc., para cruzar la información, de forma que les permita identificar –y cortar– todo lo que interpretan como evasión fiscal.
El problema, indicó un consultor, es que “lo están haciendo de una manera estricta en extremo, así que están sobre todo el mundo, lo que no sería objetable, si se tratara de un Gobierno correcto, pero sucede que hay personas que se aprovechan de esa información, y ahí es donde surge el problema. El problema no es cumplir la ley, aunque sea confiscatoria, porque las sumas que se pagan en concepto de impuestos son muy grandes”.
