16 de julio 2019
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El valor de las propiedades en Nicaragua ha caído entre 20% y 30%, producto de la crisis que azota al país desde hace quince meses, confirmaron a CONFIDENCIAL tres expertos del sector legal, bursátil y financiero.
La noticia es mala para los propietarios (que quieren vender) y los bancos, las urbanizadoras, y las empresas de bienes raíces (que ven afectado su negocio). Quienes ganan algo son los compradores que, en este momento, son muy pocos o básicamente no existen. Otros, como aquellos que no tienen planes de vender ni hipotecar ven el tema con irrelevancia, pero eso no los exime de los efectos.
De todos ellos, son los bancos quienes están más preocupados, porque su giro de negocios los ubica en medio de cualquiera de esas transacciones. De forma particular, la caída del valor de las viviendas en hasta 30%, afecta a los créditos bancarios que están respaldados por ese tipo de garantías.
Garantías pierden valor
De forma general, los bancos solicitan en garantía, bienes que cubran el 150% del valor del crédito concedido, de modo que, para un préstamo de 40 000 dólares, (por ejemplo), el prestatario debe ofrecer un bien valorado en 60 000 dólares.
Al caer el valor de mercado de estos bienes, los préstamos quedan parcialmente descubiertos. Así, en este ejemplo, una caída de 20% (la parte inferior de la banda), revalorizaría ese bien en 48 000 dólares, y haría que este préstamo hipotético solo estuviera cubierto en 120%.
Esto se convierte en un problema en el momento en que el receptor del préstamo cae en mora, porque el banco se ve obligado a reclasificar a ese cliente, lo que implica que la entidad financiera debe aumentar el dinero a aprovisionar, que queda ‘congelado’, y no se puede usar para dar nuevos préstamos.
Entre las opciones que contemplan los expertos, está que la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (Siboif) reduzca ese porcentaje de cobertura del valor de los préstamos, o hacer que los clientes aumenten las garantías otorgadas.
La situación en general afecta desde el pequeño propietario que quiere vender su auto, al que desea vender su casa para irse del país. En el otro extremo de la línea, también perjudica a inversionistas de mayor calado que habían apostado al negocio inmobiliario, dado que el valor de la tierra es mucho menor en Nicaragua que en otros países de la región.
60 000 dólares menos… de un solo golpe
Un experto en temas financieros, cuyo giro de negocios requiere los mayores niveles de discreción, relató a CONFIDENCIAL el caso de una propiedad originalmente valorada en más de 300 000 dólares, a la que un nuevo avalúo encontró un valor 20% menor.
“Recientemente no hemos entrado a evaluar propiedades de menor valor, pero estoy seguro que deben tener un golpe más alto, porcentualmente hablando”, aseveró.
En el caso del proyecto inmobiliario que él sí estudió, “vimos que las ofertas que habían recibido los dueños por los terrenos que tenían en venta, eran 20% menor a lo que se le calculaba antes del inicio de la crisis”, de donde se determinó ese descenso de 20% en el valor de la propiedad.
“A veces, los precios se determinan por el valor al que se hayan podido vender los terrenos aledaños, pero en este caso no usamos ese método”, dijo recordando que, al final, todo se reduce al juego de la oferta y demanda.
“El mercado inmobiliario está parado. No hay créditos, ni apetito por ese tipo de bienes, lo que también se aplica a carros y a cualquier bien de capital”, abundó.
Esta fuente percibe que “el problema no es la cobertura, sino que no hay mercado, que debe ser activo (o sea, que haya suficientes transacciones) y líquido (que haya dinero para comprar directamente, o para financiar los respectivos préstamos bancarios para hacer las compras)”, para que todo fluya bien, explicó.
De todos modos, admite que “un banco que quisiera liquidar esa garantía, no podría”, aunque aclara que “a los bancos tampoco les interesa quedarse con los bienes”, porque eso les resulta más caro. De ahí que estén eligiendo “reestructurar de forma amigable”, sin llegar a los juzgados.
“Hay una ‘huida’ en llegar a juzgados, porque ya sabemos que normalmente son lentos y no son confiables. En esta circunstancia en particular, la parcialización de los jueces en contra del sector privado, puede llevar a que se dicte una sentencia que sea contraria a los intereses” del banco que presente una demanda, reveló.
Mercado hipotecario está en cero
Si los bancos tienen que revisar con lupa las propiedades que recibieron en garantía, para ver si todavía cumplen el requisito del 150%, el siguiente sector que también está en zozobra permanente por lo que está ocurriendo con las propiedades… es el que hace negocios vendiendo y alquilando propiedades.
Rosario de Téfel, presidenta de la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces (Canibir), reconoce que “la crisis nos afecta a todos, porque genera inseguridad, tanto en quien realiza una inversión de tipo personal, como a quien hace un negocio”.
Explica que “la falta de financiamiento hipotecario para adquirir propiedades, hace que la gente se limite, y que el mercado esté en cero ventas”, lo que incluso ha frenado la construcción de nuevas viviendas.
Las personas que están tratando de vender sus propiedades entienden que hay poca demanda, así que han bajado los precios entre 20% a 30%, para hacerlas más atractivas a los escasos compradores potenciales, “pero cuando tienen prisa por vender, (porque se van del país, no quieren perder la casa, o necesitan el dinero) entonces el descuento es mayor”, graficó.
Es un poco lo que está sucediendo en las zonas costeras, donde mucha gente ha optado por venderlas con descuentos mucho mayores, “hasta del 50% en casos específicos, y hay quienes han podido obtener esas gangas, aunque ese tipo de transacción no se realiza por medio de las empresas de bienes raíces”, porque estas cobran una comisión por la transacción, explicó.
Esos ejemplos son más bien la excepción, porque solo “están comprando los que tienen disponibilidad de fondos para arriesgar, o un banco que los apoye, pero ya no los asalariados, porque hay menos certeza en la conservación del empleo, o de que sus negocios podrán seguir generando los recursos suficientes para pagar un préstamo”, detalló.
De paso, también está detenida la construcción y la venta de casas nuevas, “porque el financiamiento está bastante cauteloso, a pesar que los bancos tienen suficiente liquidez”, acotó.
En el caso de las rentas, los locales en alquiler se están ofreciendo con 30% a 50% de descuento, y aun así hay muchos que no se están colocando, porque ha disminuido la llegada del flujo de extranjeros, en el caso de las habitaciones, o porque no se están instalando negocios nuevos, en el caso de los locales comerciales o de oficinas.
La lideresa gremial dijo saber que los bancos solo financian propiedades reposeídas, y no se están quedando con ese tipo de propiedades, “porque eso no les interesa” pues su negocio es el dinero.
Se acabó la estabilidad, y se cayó el mercado
Un abogado con amplia experiencia en el sector inmobiliario, que solicitó mantenerse en el anonimato, reconstruyó para CONFIDENCIAL la ruta que puso a ese sector en la situación actual.
Su primer argumento es que “hubo un boom en la construcción de viviendas”, tanto las de gama alta, como las de interés social, así que “el sistema financiero se abocó a financiar esa oferta porque había buena demanda, y suficiente gente con empleos que catalogaban como sujetos de crédito”.
Eran los tiempos en que los socios de la Cámara de Urbanizadores se ponían como meta vender 5000 viviendas nuevas cada año. La meta para 2019 era de 1500 casas, pero al transcurrir el primer semestre, los cálculos indican que podría ser que no lleguen a colocar ni siquiera mil viviendas.
“No hay que olvidar que la venta de bienes inmuebles también se rige por la oferta y la demanda. Si hay menor demanda, combinada con una sobreoferta, los precios caen”, recitó.
La estabilidad macroeconómica en que comenzó a desenvolverse el país, a partir de la Administración del expresidente Enrique Bolaños, “generaba un ambiente que permitía ese tipo de inversiones, así que aumentó la oferta inmobiliaria, en un entorno de déficit de vivienda”, continuó.
Si bien “ese déficit se mantiene”, el desempleo aumentó de forma dramática, y aumentó el riesgo país, por lo que “la inversión en materia de vivienda está de capa caída”, añadió.
Al referirse específicamente al movimiento en el precio de las propiedades, recordó que “la subida —o el mantenimiento de los precios— ocurre cuando hay una demanda sana, pero si la demanda baja y la oferta se mantiene, entonces los precios bajan”, insistió.
“Los peritos valuadores establecen el precio de las propiedades, de acuerdo con la realidad del mercado, así que las garantías hipotecarias cubrían al menos el 150% del valor del precio otorgado, pero al bajar los precios de mercado, es posible que la cobertura crediticia sea del 100% o menos del préstamo”, admitió el experto.
